最高院：人民法院对于房屋的预查封能否限制开发商行使合同解除权？

最高院认为：

（一）庆丰公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质

依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”二审判决以孙丹丹取得案涉房屋的原因行为真实且合法有效，进而认定人民法院将诉争案涉房屋作为孙丹丹的财产予以查封并无不当。虽然这一认定的理由不妥，但因孙丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的预告登记证，符合上述通知第十五条第三项规定的条件，二审判决认定的结论正确，本院予以维持。

依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是孙丹丹享有的在本登记完成之前的要求领运公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而庆丰公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为孙丹丹），庆丰公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。

（二）人民法院的查封能否限制领运公司行使合同解除权

首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，孙丹丹向领运公司购买诉争房屋，2015年1月办理了房屋预告登记，2015年4月因人民法院对预告登记在孙丹丹名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是孙丹丹处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制孙丹丹、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺领运公司的合同解除权。

其次，领运公司依据其与孙丹丹签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，向长春仲裁委员会申请确认解除上述合同及补充协议。长春仲裁委员会依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，作出案涉仲裁裁决，解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议。庆丰公司及孙丹丹主张长春仲裁委员会作出的上述裁决书在受理、裁决上均存在违反法律法规的情形，无权解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议等理由，目的在于否定上述仲裁裁决书的效力。但依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，当事人申请撤销仲裁裁决的，应当向长春仲裁委所在地的中级人民法院申请，故庆丰公司、孙丹丹在本案再审中提出上述理由没有法律依据，本院不予支持。此外，二审判决认定案涉仲裁裁决未发生法律效力，但未阐述具体理由。庆丰公司及孙丹丹也未能进一步说明。故依据《中华人民共和国仲裁法》第五十七条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力。二审判决认定上述仲裁裁决未发生法律效力缺乏事实根据，本院予以纠正。因此，根据已经查明的事实以及庆丰公司、孙丹丹主张的理由，在案涉仲裁裁决未被撤销的前提下，该裁决的法律效力应当予以采信。

第三，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，案涉仲裁裁决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》及补充协议，即孙丹丹享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。

（三）领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益

领运公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除庆丰公司执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，案涉仲裁裁决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。

其次，领运公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明等五证，足以证明领运公司为诉争房屋的开发企业。在案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定，能够确认领运公司系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认领运公司与孙丹丹之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。应说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。领运公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权，而二审判决在审理中却将领运公司诉请的法律性质识别为保证人的追偿权，适用法律错误，本院予以纠正。

综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。