最高院：商品房买卖过程中办理不动产所有权证书的主体是开发企业还是预售商品房的购买人？
编辑：开正律师事务所 发布时间：2020-01-11 浏览量：340
从房屋权属证书的办理义务主体看，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。而房地产开发企业负有的仅是协助义务，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。
《日照港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案》【（2019）最高法民再216号】
商品房买卖过程中办理不动产所有权证书的主体是开发企业还是预售商品房的购买人？
最高院认为：
一、关于二审判决对日照港房开公司承担逾期交房违约责任的认定是否适当的问题本案王云安、日照港房开公司对日照港房开公司逾期交房的事实并无争议，双方争议的是日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的具体时间和违约责任的承担比例问题。（一）关于日照港房开公司逾期向王云安交付案涉房屋的具体时间问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”前述法律和司法解释对房屋交付的条件和房屋的交付使用予以了明确规定。本案中，案涉城市风景小区20号商住楼于2015年6月4日取得建设工程施工竣工规划验收合格证，于当月11日通过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的竣工验收，于2015年8月31日在建设行政主管部门完成竣工备案。诉讼中，王云安主张房屋自2013年年底消防验收合格，自2014年1月1日实际使用房屋。二审判决根据查明的案件事实，并结合王云安的自认、诉讼请求等因素，认定日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时间为2014年1月1日，并无不当。（二）关于日照港房开公司逾期交房的违约责任的承担比例问题。案涉《“城市风景”团购预定协议》第四条“补充条款”第2项约定：日照港房开公司必须保证在合同规定的时间内将住房交付使用，逾期超过30日起日照港房开公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金；王云安必须按照约定的时间交付房款，逾期超过30日起王云安按日向日照港房开公司支付逾期应付房价款万分之三的违约金。根据当事人的约定以及二审法院认定的日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时间，日照港房开公司应承担的逾期交房违约金为自2011年9月1日起至2013年12月31日止按王云安已支付房屋价款以每日万分之三进行计算。在此情况下，二审法院综合考虑双方当事人对逾期交房均负有责任等因素，酌定日照港房开公司承担70%的责任，亦无不当。综上，二审判决关于日照港房开公司逾期交房违约责任的认定，并无不妥。日照港房开公司关于二审判决此项认定错误的主张，不能成立。二、关于二审判决对日照港房开公司承担逾期办证责任的认定是否适当的问题本案王云安与日照港房开公司签订的《“城市风景”团购协议》和《<“城市风景”团购预售协议>的补充协议》均未对案涉房屋权属证书的办理时间以及逾期办理的法律责任进行约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据前述行政法规、司法解释规定以及本案相关事实，本院认为，王云安有关日照港房开公司应承担逾期办证违约责任的请求不能获得支持，理由如下：首先，从房屋权属证书的办理义务主体看，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，即王云安。而房地产开发企业负有的仅是协助义务，即日照港房开公司负有协助王云安办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。诉讼中，王云安并未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中日照港房开公司未履行协助义务的事实。其次，从合同的履行看，2010年3月12日王云安支付日照港房开公司预付款3272万元。2010年10月28日，日照港房开公司取得城市风景20号楼商品房预售许可证。2011年8月10日，王云安又向日照港房开公司支付购房款1500万元。针对购房款的支付问题，案涉《“城市风景”团购协议》第三条“房款及支付”中约定：“王云安应于协议签订后5日内向日照港房开公司支付总房款的50%为预付款，即3272万元；日照港房开公司办完预售许可证后，王云安须在5日内再向日照港房开公司支付总房款的40%并签订正式商品房买卖合同，即2617万元；所购房屋整体验收(含精装修)后，王云安再向日照港房开公司支付房款585万元，剩余房款70万元作为装修质量保证金，两年后装修质量没有问题王云安应向日照港房开公司支付该保证金。”第四条“补充条款”第三款约定该楼盘具备签订《商品房买卖合同》条件时，日照港房开公司必须及时通知王云安，王云安应在收到日照港房开公司书面通知5日内，及时缴纳房款后与日照港房开公司签订正式《商品房买卖合同》。结合合同履行情况和当事人的约定，可以认定王云安在支付1500万元购房款时已知晓案涉房屋具备签订正式商品房买卖合同的条件。根据约定，王云安应付日照港房开公司房屋总价款的90%，即62535280元×90%=56281752元。而此时，王云安向日照港房开公司支付的款项实为4772万元（3272万元＋1500万元），尚欠8561752元。由此，王云安未能按照约定履行付款义务，对未能签订正式《商品房买卖合同》存有过错。而签订正式《商品房买卖合同》是办理房屋所有权证的前提条件，日照港房开公司对此不存在过错。第三，从房屋权属办理的具体要求看，申请办理不动产登记，应符合法定的登记程序要求，并需提交相应的证明材料。而相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件则是进行登记的必要材料。本案中，王云安与日照港房开公司并未签订正式的《商品房买卖合同》，无法按照要求提供不动产权属来源证明材料，自然也无法办理房屋权属登记。由此，本案不能办理房屋权属登记的原因在于王云安。综上，二审判决认定日照港房开公司对逾期办证应承担70%的责任，并判令日照港房开公司赔偿王云安逾期办证损失581万元，确有不当，本院予以纠正。三、关于二审判决对日照港房开公司承担重复装修损失的认定是否适当的问题诉讼中，日照港房开公司、王云安对案涉楼房存在漏水、渗水的事实均无异议。作为出卖方的日照港房开公司主张楼房漏水、渗水为王云安在装修时破坏了楼房防水层所致，王云安对此不予认可，日照港房开公司未能提供证据证明该主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，作为出卖方的日照港房开公司对楼房漏水、渗水负有修复责任。针对重复装修损失的问题，王云安提供了工程装修维修协议、维修工程项目决算明细、付款凭证等证据，能够证明案涉房屋重复装修损失费用26.5万元客观发生。在此情况下，二审法院综合考虑王云安在房屋未经综合验收、不符合交付使用条件的情况下即进场装修，对损失的产生存在一定的过错，酌情判令日照港房开公司承担132500元，并无不妥。
