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【最高院•裁判文书】案外人以不动产租赁权主张排除强制执行须具备在法院查封前已订立真实有效的租赁合同和对不动产持续占有使用两项要件

【裁判要旨】案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2016)最高法民申700号

再审申请人(一审被告、二审上诉人)：潘炎江，男，汉族，1972年11月13日出生，住浙江省绍兴市越城区。

委托代理人：范慧慧，浙江朋成律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)：浙江运业建筑工程有限公司。住所地浙江省绍兴市柯桥区马鞍镇车站南路*号。

法定代表人：徐世木，该公司董事长。

一审被告：绍兴益析光电科技有限公司。住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区机电路。

法定代表人：王国庆。

一审第三人：杭州银行股份有限公司绍兴分行。住所地浙江省绍兴市中兴中路**号***号。

负责人：刘中锡，该分行行长。

委托代理人：欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。

委托代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。

再审申请人潘炎江因与被申请人浙江运业建筑工程有限公司(以下简称运业公司)及一审被告绍兴益析光电科技有限公司(以下简称益析光电公司)、一审第三人杭州银行股份有限公司绍兴分行(以下简称杭州银行绍兴分行)申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2015)浙执异终字第10号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

潘炎江申请再审主要事由为：（一）提交新的证据，即由潘炎江的委托代理人范慧慧律师出具的《证明》及相关照片，内容为范慧慧于2013年9月22日在绍兴迪荡昆仑国际1号楼1103室见证了案涉租赁合同的签署过程,据以证明潘炎江与益析光电公司房屋租赁关系的真实性及成立时间。（二）潘炎江与益析光电公司于2013年9月22日成立房屋租赁关系；潘炎江在原审中所提交以下证据，足以证明案涉房屋已在2013年9月已由潘炎江占有使用至今的事实：1、潘炎江与浙江合益电子科技有限公司（以下简称合益公司）签订的房屋租赁合同；2、合益公司与苏州克林络姆空调系统工程有限公司（下简称克林络姆公司）所签订净化安装工程和辅助装修相关资料；3、浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第334号民事判决。因此，本案租赁合同的签订和占有使用均在案涉房屋查封之前，应当维护租赁权人的合法权益。综上，潘炎江依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定，向本院申请再审。

运业公司向本院提交书面意见：（一）潘炎江于原审中所提交证据，不能形成有效证据链，不能证明案涉房屋租赁合同的真实性以及潘炎江已合法占有房屋至今的事实。（二）运业公司在原审中所提交抵押合同、未出租声明书等证据，足以证明益析光电公司未将房屋租赁给潘炎江。（三）潘炎江所提交《证明》等并非民事诉讼法所规定“新的证据”。综上，请求本院驳回潘炎江的再审申请。

杭州银行绍兴分行向本院提交书面意见，请求驳回潘炎江的再审申请。

益析光电公司未向本院提交书面意见。

本案一、二审法院所查明事实，具有相应证据佐证，本院予以确认。

本院认为，潘炎江提交的范慧慧律师所出具《证明》及相关照片，并非在本案一审、二审庭审结束前因客观原因无法取得或者不能提供，不能作为民事诉讼法审判监督程序所规定“新的证据”，故依法不予采纳。

围绕潘炎江的申请再审事由，本院归纳本案焦点问题为：潘炎江能否以对案涉房屋具有租赁权为由排除强制执行。

本院认为，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。

潘炎江虽于本案一审、二审中提交了于人民法院查封之前所签订的房屋租赁合同，但仍需证明其于人民法院查封之前已对房屋持续占有使用。潘炎江在本案一审、二审中提交了其与合益公司签订的房屋租赁合同、合益公司与克林络姆公司所签订净化安装工程和辅助装修相关资料、（2015）绍柯民初字第334号民事判决等，据以证明潘炎江已对房屋持续占有使用。本院认为，以上证据仅能证明合益公司与克林络姆公司于2013年9月达成工程协议及工程施工已实际发生，但是，并不能证明克林络姆公司在案涉房屋查封之前已经进场施工，也即不能证明案涉房屋于查封之前已由承租人以明显方式占有使用。因此，潘炎江于本案一审、二审中所提交证据，虽证明其于查封之前签订了房屋租赁合同，但不足以证明其已占有使用案涉房屋，故不能排除人民法院强制执行。潘炎江的申请再审事由，本院依法不予支持。

综上，潘炎江的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项所规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：

驳回潘炎江的再审申请。

审　判　长　刘雅玲

代理审判员　张　元

代理审判员　薛贵忠

二〇一六年八月三十一日

书　记　员　陈晓宇

【来源：民事审判】