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最高院王毓莹法官在《人民法院报》（2019年02月21日）撰文《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》，其中认为“《异议复议规定》第二十七条但书条款的规定，包括《异议复议规定》第二十九条的规定，而不包括第二十八条的规定。该条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
对于法律、司法解释是否包括该规定本身，以及是否第二十八条、第二十九条都包括，一直存在争议。结合上述两个条文的规定以及关于合同法第二百八十六条批复的规定，权利的排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。从上述排序看，能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。故《异议复议规定》第二十九条属于但书条款规定的内容，而第二十八条则不属于。”
本期所推送的最高院的相关案例则持不同观点，特分享以供参考研究。
法规指引
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
裁判要旨
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系最高人民法院制定的司法解释，第二十八条的规定当然属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故该规定第二十八条属于规定第二十七条但书的规定。
案例索引
《广汉珠江村镇银行股份有限公司、李凌案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民申2704号】
争议焦点
《异议复议规定》第二十八条是否属于二十七条“法律、司法解释另有规定”的情况？
裁判意见
最高院认为：
一、关于原判认定基本事实是否缺乏证据证明的问题
1.关于买卖合同关系建立的时间问题。《房屋转让合同》第十二条约定“本合同为补办合同，取消原包干税费，附房款原已付清证明”，在转让方落款处有手写的“2014年5月15日补办合同”的字样，故本案中买卖合同关系建立时间不能以《房屋转让合同》签订时间为准。结合原判查明的事实，新丰供销公司分别于2009年7月20日、8月7日向赵光友出具两张《收据》，分别载明收到铺面款40万元、39万元，2009年8月7日，新丰供销公司向赵光友出具《收据》，载明收到案涉房屋包干税费3万元，同时新丰供销公司2009年9月30日的内部记账凭证也有关于“预收账款赵光友390000”“预收账款赵光友400000”的记载。故原判认定赵光友、赵飞与新丰供销公司建立事实上的房屋买卖合同关系时间为2009年7月并无不当。因一审法院就案涉房屋作出查封裁定的时间是2014年10月20日，买卖合同关系建立于人民法院查封之前。
2.关于合法占有的问题。赵光友、赵飞提交了其与案外人周李娟等人签订的《门面租赁合同》以及对应的工商登记档案，能够证明赵光友、赵飞最迟于2009年7月20日将案涉房屋出租给案外人周李娟等人用于橱柜经营。原判认定在一审法院查封案涉房屋之前，赵光友、赵飞已经合法占有涉案房屋，并无不当。
3.关于房款的支付问题。赵光友、赵飞主张的付款事实有新丰供销公司出具的《收据》和内部记账凭证相印证，新丰供销公司出纳李中宜的证言及其银行账号大额资金频繁支取的事实，也可以印证新丰供销公司通过现金收取房款是其普遍采用的收款方式，且赵光友银行账户在其主张的付款时间段确有大额现金存取的情况。原判认定赵光友、赵飞已经支付案涉房款，并无不当。
4.关于案涉房屋未办理过户登记的过错问题。因新丰供销公司未按合同约定办理案涉房屋的过户登记，赵光友、赵飞于2014年9月17日向四川省广汉市人民法院（以下简称广汉法院）起诉，并在法院主持下达成和解，由法院出具民事调解书，确认新丰供销公司协助办理案涉房屋的产权过户登记手续。虽然珠江银行对上述调解书的效力提出异议，并提起第三人撤销之诉，但珠江银行所提起的第三人撤销之诉已被广汉法院裁定驳回起诉，上述调解书足以证明赵光友、赵飞在合同履行过程中，向新丰供销公司主张过权利。原判认定案涉房屋未办理过户手续的原因系新丰供销公司未按约履行办理产权登记的合同义务，而非赵光友、赵飞过错所致，并无不当。
因此，珠江银行申请再审认为原判认定主要事实缺乏证据证明，该理由不成立。
二、关于原判是否适用法律错误的问题
1.关于赵光友、赵飞是否有权提起本案诉讼。珠江银行申请再审认为赵光友、赵飞无权提起执行异议之诉，而应通过审判监督程序处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，赵光友、赵飞并未对作为执行依据的生效判决提出异议，只是主张其对涉案房屋享有的权利能够阻却人民法院的执行，该主张与作为执行依据的生效判决并无冲突，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定。珠江银行的此项再审申请理由不成立。
2.关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系最高人民法院制定的司法解释，第二十八条的规定当然属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故该规定第二十八条属于规定第二十七条但书的规定。本案中，作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于“金融债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提。至于案涉房屋性质是营业房还是住宅，并不影响上述规定第二十八条的适用，且原判已经对一审法院适用法律的错误予以纠正。故珠江银行关于原判适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有误的再审申请理由不成立。
【来源：法门囚徒】
