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办理财产权证转移手续的法律实务及注意事项

办理财产权证转移手续的法律实务及注意事项

(16部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

阅读提示

《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民诉法》”）第251条的规定“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”根据上述规定，需要办理权利证照转移手续的财产包括：（1）不动产，即房屋、土地及地上建筑建筑物、树木、农作物等；（2）特定动产，即：车辆、船舶；（3）知识产权，即：专利权、商标权。本文对办理财产权证转移手续的有关法律、法规、司法解释及可供参考的规范性文件及相关典型案例和裁判要点梳理汇总如下：

一、相关法律法规及司法解释

1、《民诉法》

第一百一十四条【对拒不协助办理有关财产权证照转移手续单位可予以罚款】

有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：（三）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；

第二百五十一条【办理财产权证照转移手续】

在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

2、《民诉法解释》

第五百零二条【办理财产权证照转移手续】

人民法院在执行中需要办理房产证、土地证、林权证、专利证书、商标证书、车船执照等有关财产权证照转移手续的，可以依照民事诉讼法第二百五十一条规定办理。

3、《物权法》

第十四条【不动产物权登记生效的时间】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十七条【不动产登记簿与权属证书关系】

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

4、《中华人民共和国行政诉讼法（2017修正）》

第五十九条第一款第一项【无故拒绝协助执行的法律责任】

诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重，予以训诫、责令具结悔过或者处一万元以下的罚款、十五日以下的拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）有义务协助调查、执行的人，对人民法院的协助调查决定、协助执行通知书，无故推拖、拒绝或者妨碍调查、执行的；

5、《不动产登记暂行条例》【国务院令第六百五十六号】

第十四条【当事人可依据生效裁判或政府决定请求办理不动产变更登记】

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

6、《中华人民共和国商业银行法（2015修正）》

第二十四条【商业银行变更持有资本总额或股份总额百分之五以上的股东应经批准】

商业银行有下列变更事项之一的，应当经国务院银行业监督管理机构批准：（五）变更持有资本总额或者股份总额百分之五以上的股东；

7、《中华人民共和国保险法（2015修正）》

第八十四条【保险公司变更持有资本总额或股份总额百分之五以上的股东应经批准】

保险公司有下列情形之一的，应当经保险监督管理机构批准：（七）变更出资额占有限责任公司资本总额百分之五以上的股东，或者变更持有股份有限公司股份百分之五以上的股东；

8、《中华人民共和国证券法（2014修订）》

第一百二十九条【证券公司在境外设立、收购或参股证券经营机构应经批准】

证券公司设立、收购或者撤销分支机构，变更业务范围，增加注册资本且股权结构发生重大调整，减少注册资本，变更持有百分之五以上股权的股东、实际控制人，变更公司章程中的重要条款，合并、分立、停业、解散、破产，必须经国务院证券监督管理机构批准。

证券公司在境外设立、收购或者参股证券经营机构，必须经国务院证券监督管理机构批准。

9、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》【法释〔2016〕22号】

第十六条【就同一财产的多个协助执行通知书应按送达先后办理登记手续】

人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结措施，需要有关单位协助办理登记手续的，有关单位应当在裁定书和协助执行通知书送达后立即办理。针对同一财产有多个裁定书和协助执行通知书的，应当按照送达的时间先后办理登记手续。

10、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》【法释〔2016〕18号】

第六条【拍卖程序中法院应出具财产权证照转移协助执行通知书】

实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

11、《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》【建法函〔2012〕102号】

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔2012〕102号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：

第一条【无证房产依据协助执行文书办理产权登记工作原则】

各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

第二条【法院就无证房屋的执行根据其是否具备初始登记条件分别进行处理】

执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

第三条【房屋登记机构认为不具备初始登记条件可向法院作书面说明】

执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

12、《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》【〔2012〕行他字第17号】

【行政机关拒不履行协助执行行为不属于行政诉讼受案范围】

辽宁省高级人民法院:

你院《关于宫起斌诉大连市道路客运管理处、大连市金州区交通局、大连市金川、区公路运输管理所不履行法定职责及行政赔偿一案的请示报告》收悉，经研究，答复如下:

行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，公民、法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼受案范围。

行政机关拒不履行协助执行义务的，人民法院应当依法采取执行措施督促其履行;当事人请求人民法院判决行政机关限期履行协助执行义务的，人民法院不予受理。但当事人认为行政机关不履行协助执行义务造成其损害，请求确认不履行协助执行义务行为违法并予以行政赔偿的，人民法院应当受理。

13、《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》【法发(2006)35号】

第八条【送达协助执行通知书的期限】

执行中涉及不动产、特定动产及其它财产需办理过户登记手续的，承办人应当在5日内向有关登记机关送达协助执行通知书。

14、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】

第二十九条第二款【拍卖或抵债裁定送达时财产权属发生转移】

不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

15、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》【法释〔1998〕15号】

第五十六条【办理已冻结股权的转移手续造成损失的赔偿责任】

有关企业收到人民法院发出的协助冻结通知后，擅自向被执行人支付股息或红利，或擅自为被执行人办理已冻结股权的转移手续，造成已转移的财产无法追回的，应当在所支付的股息或红利或转移的股权价值范围内向申请执行人承担责任。

16、《国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经18号函的复函》【〔1997〕国土函字第96号】

最高人民法院：

你院法经(1997)18号函收悉。经研究，现复函如下：

第一条【土地管理部门协助法院办理土地转移手续】

以出让、转让方式取得的国有土地使用权属当事人自有财产，人民法院对土地使用权(包括以土地为载体的各种权利、义务)转移的裁定，应作为土地权属转移的合法依据，土地管理部门应根据法院的裁定，及时进行变更土地登记。但人民法院在裁定中应明确告知当事人三十日内到人民政府土地管理部门申请办理变更土地登记。并将裁定或判决内容以有效法律文书形式及时通知土地管理部门。

第二条【土地转移过程中权利人取得权利的时间为法院裁定时间】

土地管理部门在对裁定的土地办理变更登记手续时，其权利取得的时间，应以人民法院裁定的权利取得时间为依据。对不申请办理变更登记或逾期申请的，其土地权利不受法律保护，涉及的土地按违法用地处理。

第三条【土地管理部门以法院裁判时间先后为序确认土地权利】

为维护人民法院判决裁定和土地登记的严肃性，凡当事人在规定时间内申请办理变更登记手续的，土地管理部门应以法院裁定或判决时间先后为序确认土地权利。

第四条【划拨土地使用权的转移需交土地出让金】

对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。

凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意，补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。

第五条【对未确定权属土地的转移应先确定权属】

对尚未确定土地权属的土地，应先依据《土地管理法》第十三条规定处理后，人民法院再行裁定。

二、实务要点及参考案例：

1、法院执行过程中不能承继其他法院在先的查封冻结措施，亦不能对协助执行义务人发生在该院采取查封冻结措施之前的擅自转付行为追究责任。

【裁判原文】本院认为，“江西高院以浙商银行向经发公司支付2011年股权收益时尚处于芜湖中院与庐阳区法院的查封冻结期间内为由，认为浙商银行违反了《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第37条的规定，继而作出责令其限期追回并承担协助执行责任的通知，明显主体不适格。浙商银行向经发公司转付收益时的查封法院是芜湖中院及庐阳区法院，而非南昌中院或江西高院，各法院对经发公司采取查封冻结措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无案件委托执行、协助执行或移送执行等法定事由，查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继。是否追究浙商银行的擅自支付责任，应当由当时查封法院予以审查判断决定，而芜湖中院及庐阳区法院并未追究浙商银行的擅自支付责任。在没有法定事由且查封法院并未对浙商银行追究责任的情况下，江西高院以其他法院采取了查封冻结措施为由，决定由其对浙商银行追究协助执行责任，缺乏法律依据。”

【案例来源】《浙商银行股份有限公司、九江银行股份有限公司南昌分行与何文辉、浙江经发实业集团有限公司等申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【最高人民法院（2015）执复字第8号】

2、被执行人未能主动配合履行股权转让和减资手续的情况下，执行法院有权下发裁定强制执行，执行的方式可以是发出协助执行通知书请相关登记机关直接办理登记，也可以由权利人依据裁定书自行向有关机关申请办理。

【裁判原文】本院认为，“有关强制执行股权转让和减资的方式问题。《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十七条（现行法律条文是第二百五十一条，内容相同）规定：‘在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。’第二百二十八条（现行法律条文是第二百五十二条，内容相同）规定：‘对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。’本案在荔浦明胶公司未能主动配合履行股权转让和减资手续的情况下，执行法院有权下发相关裁定强制执行，执行的方式可以是发出协助执行通知书请相关登记机关直接办理登记，也可以由权利人依据裁定书自行向有关机关申请办理。本案强制执行股权转让和减资手续的方式完全合法。同时，依照调解书确定的履行顺序，应先履行股权转让及减资手续，其后返还房地产权证及合同。而桂林中院在2012年6月21日已经先行将房地产权证及合同退还荔浦明胶公司法定代表人唐宝辉，同年7月19日才作出股权过户和减资的裁定，已经充分照顾了被执行人的利益。”

【案例来源】《珠海宝辉生物科技有限公司、桂林华润天和药业有限公司等与珠海宝辉生物科技有限公司、广西荔浦明胶药业有限公司企业借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【最高人民法院（2014）执监字第259号】

3、行政登记机关根据人民法院的协助执行通知书实施房屋过户的行政行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。

【裁判原文】法院认为，“硚口区法院于2000年3月10日将刘汉长位于武汉市硚口区板厂四巷55号房屋执行过户给汪巧云、龙斌，是否向硚口区房管局送达该院（2000）硚执裁字第1号《民事裁定书》和（2000）硚执字第1号《协助执行通知书》的事实不清，硚口区房管局据以办理涉案房屋过户转移登记手续的上述（2000）硚执裁字第1号《民事裁定书》和（2000）硚执字第1号《协助执行通知书》并非原件。原审裁定依据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》的规定，认定涉案房屋行政登记机关根据人民法院的协助执行通知书实施房屋过户的行政行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围，缺乏事实根据。”

【案例来源】《刘桂斌、武汉市住房保障和房屋管理局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书》【湖北省高级人民法院（2017）鄂行申114号】

4、执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。

【裁判原文】本院认为，“关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决‘执行难’问题的重要举措。”

【案例来源】《许筱靓、陈鹏等与许筱靓、陈鹏执行裁定书》【海南省高级人民法院(2015)琼执复字第25号】

5、协助执行人如有证据认为执行法院处理涉案土地使用权存有错误，可依法向执行法院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。

【裁判原文】本院认为，“本案争议的焦点问题是泰安中院对申请复议人蒙阴国土局的罚款决定是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，‘在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。’《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条第二款规定：‘国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。’本案中，泰安中院于2015年3月26日向申请复议人蒙阴国土局送达（2014）泰执字第87-13号、第88-12号、第89-11号执行裁定书及协助执行通知书，要求申请复议人协助将涉案土地使用权过户至申请执行人韩君堂名下。根据上述法律规定，申请复议人作为负有协助执行义务的土地管理部门，必须按生效法律文书的要求办理协助执行事项。申请复议人如有证据认为泰安中院处理涉案土地使用权存有错误，可依法向泰安中院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。因申请复议人在收到上述法律文书后，未及时履行泰安中院所要求的协助义务，泰安中院再次责令申请复议人履行协助义务，但是申请复议人在并无蒙阴法院对涉案土地续封记录的情况下，仅以蒙阴法院的公函为由，仍不协助泰安中院办理涉案土地的过户登记手续，违反上述法律规定。故该复议请求及理由没有法律依据。泰安中院对申请复议人接到协助执行通知书后拒不履行协助义务的行为作出罚款决定符合法律规定，本院应予支持。”

【案例来源】《韩君堂与弘盛地产有限公司、山东中铁地产有限公司、王安年等借款合同纠纷执行复议决定书》【山东省高级人民法院（2015）鲁执复字第94号】

6、协助执行单位无权审查人民法院的法律文书，必须按照人民法院的协助执行通知书办理相关登记手续。而有义务协助执行的单位接到人民法院协助执行通知书后拒不协助办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以对其进行罚款。

【裁判原文】本院认为，“《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定：‘在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。’依照上述规定，协助执行单位无权审查人民法院的法律文书，必须按照人民法院的协助执行通知书办理相关登记手续。而有义务协助执行的单位接到人民法院协助执行通知书后拒不协助办理有关财产权证照转移手续的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第一款第（三）项的规定，人民法院可以对其进行罚款。本案中，赣榆县国土资源局按照济南中院法律文书的要求办理土地使用权过户登记手续是其法定义务。济南中院分别于2013年6月20日、2013年7月22日、2014年1月21日先后三次发函赣榆县国土资源局，要求其依法履行协助义务，但其至今仍未履行，应认定其行为构成拒不协助办理有关财产证照转移手续，济南中院对其依法罚款符合法律规定。”

【案例来源】《赣榆县国土资源局执行案决定书》【山东省高级人民法院（2014）鲁执复议字第75号】