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最高院裁判：房屋消费者的物权期待权优先于工程款及抵押权
编辑：开正律师事务所 发布时间：2021-04-20 浏览量：499
前言 我们知道，物权期待权包括两类:房屋消费者的物权期待权与一般不动产买受人的物权期待权。在实践中，常常会出现这样的问题，在商品房预售过程中，自签约之过户登记往往存在时间间隔，购房人即使已支付全部或大部分款项，甚至占有房屋，在办理房屋过户登记前，仍未取得房屋的所有权，此时，若对房屋享有优先受偿权的抵押权人或对涉案房屋的工程价款享有优先受偿权的承包人申请执行房屋，房屋买受人向法院诉请排除抵押权人或承包人对涉案房屋的强制执行时，是否应支持买受人的主张?另外，司法实践中也存在金钱债务的执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的执行异议之诉中，如何准确把握两类物权期待权在执行异议之诉中排除强制执行的效力问题，今天笔者为各位详细梳理，如有疏漏之处，敬请读者批评指正。
案情简介 2014年4月14日，王秋祥与尚源居公司签订《商品房预约合同》一份，约定王秋祥向尚源居公司认购尚源居大厦2单元2501号房，房屋总价款为535705元。合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付购房款535705元。 王秋祥名下登记有位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号房屋[房产证号：北房权证(2009)字第006995号]和位于北海市湖海路××银××公寓××单元××号房屋[房产证号：北房权证(2015)字第032574号]。 恒冠公司因工程进度款的支付问题与尚源居公司产生纠纷，后恒冠公司向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理该案后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院(以下简称海城区法院)对尚源居公司价值5511.12万元的财产进行保全，海城区法院于2015年9月22日向北海市房地产交易中心发文预查封包括案涉房屋在内的l42套房产。2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字(2015)第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443万元，双方同意按照月利率2%计算逾期付款利息，截至2016年4月15日，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元，因逾期支付，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2%计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。
司法裁判观点 (一)根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。 房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。 (二)《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。
法理分析 当涉案房屋存在房屋消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权时，三者之间的顺位如何呢? (一)房屋消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权，三者之间的顺位:房屋消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>不动产抵押权。 根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 同时，根据《九民纪要》第125条和第126条的规定，“符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”;“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。” 因此，房屋消费者物权期待权在效力上优先于建设工程价款优先受偿权和不动产抵押权，但必须符合以下三个条件:1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。所谓“买受人名下无其他用于居住的房屋”，是指与涉案房屋在同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。另外，商品房消费者名下虽有一套房屋，但购买的房屋在面积上是用于满足基本居住需求的，也属于上述情形;3.消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果接近百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认定为符合上述要求。 (二)一般不动产买受人的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权，三者之间的顺位:建设工程价款优先受偿权>一般不动产买受人的物权期待权>不动产抵押权。 根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;”。同时，根据《九民纪要》第127条规定“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”结合《九民纪要》第126条“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”由此可知，一般不动产买受人的物权期待权，在效力上，优先于不动产抵押权，但必须满足以下四个条件:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，在一般不动产买受人的物权期待权满足上述四个条件时，各权利人之间的顺位是:建设工程价款优先受偿权>一般不动产买受人的物权期待权>不动产抵押权。
实务经验总结 当涉案房屋存在物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权时，三者之间的顺位的确定。首先，要分清是房屋消费者的物权期待权还是一般不动产买受人的物权期待权。其次，在符合权利成立的构成要件时，各权利人之间的顺位是:房屋消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>一般不动产买受人的物权期待权>不动产抵押权。
案例参考 (2018)最高法民再443号恒冠公司与王某、尚源居公司案外人执行异议之诉纠纷 上一篇文章： 居间合同委托人附随义务违约责任的司法认定
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