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土地使用权和房屋所有权是否能够分别抵押

土地和土地上的建筑物本身是不可分割的整体，离开土地的房屋是空中楼阁，而撇开土地上的建筑物单谈土地也是不完整的。土地和土地上的建筑物的关系可谓是房依地建，地为房在。从建筑形态上两者是相互依存不可分割的。

但是从法律上来讲，土地的使用权和房屋的所有权之间是不是也是不可分割的呢？首先说说我们国家的土地性质问题，我们是社会主义国家，我们的土地所有权要么是国家所有，要么是集体所有，个人是不能私自享有土地所有权的。所以咱们房屋所有权和土地所有权是相分离的，但却与土地的使用权有机结合。虽然房屋的所有权人不能享有土地的所有权，但却必须享有土地的使用权，也就形成了，我国房屋所有权与土地使用权相结合的制度安排和权力格局。

那么房屋所有权和土地使用权之间是否可以分开呢？根据我国物权法第182条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的土地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。从这个规定不难看出，我国法律鼓励土地使用权和房屋所有权归于同一个人的情况。土地使用权和房屋所有权同归于一个人可以避免行使两个不同主体分别行使权利时造成纠纷和混乱。其次从物的利用效率来看，土地使用权和房屋所有权同归于一个人可以提高的物的利用效力。如果主体不统一，将会限制房地产的流传。必须应当看到没有地上建筑物的所有权的土地使用权不是完整的土地使用权，而没有地基的房租是不可能存在的。所以说主体统一可以避免纠纷，提高物的利用效力。

可是大千世界无奇不有，商业流通领域更是瞬息万变，尤其是房地产领域土地使用权和房屋所有权不是同一主体的行为也是很常见的。根据我国物权法规定，土地使用权抵押的，土地上新增的建筑物不在抵押范围内。同时法律又规定了，在实现抵押权时可以一并就该土地上新增的建筑物一并拍卖但是该建筑物拍卖的价款不在土地抵押权的优先受偿范围内。所以从该条也不难看出，对于土地使用权和房屋所有权不一致的情况，法律也不是一棍子打死的。

从鼓励交易的角度出发，只要交易主体知道房地的权属主体不一致而且也同意进行交易，法律就应当尊重双方的意思，而不能判令该行为无效。而且，我们应当看到现实生活中，有很多房地产企业在拿地的时候已经将土地抵押给银行，事后又将房屋卖给业主，一个事后房地就不统一，这种现象是大量存在的，不能因为房地归属不统一，就认定行为无效。法官裁判时更应当从鼓励交易的原则出发考虑。