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买受人与出卖人约定房产证满五年后过户不享有物权期待权

来源：中国法院网

作者：杨建明

　　2013年11月，在置业公司主持下，甲、乙与丙、丁签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同约定甲以365080元的价格购买丙名下的位于某某小区1幢27-3号房屋；并约定房产证满五年后再办理过户手续。甲于当日通过转账支付及现金支付的方式向丙支付145080元，后实际居住并占有该房屋。2014年3月，甲向丙支付买房尾款220000元。

　　2017年4月，人民法院查封了丙名下某某小区1幢27-3号房屋的产权，查封期限为三年。2017年6月，人民法院判决丙、丁偿还戊借款530000元。判决生效后，戊申请执行。在执行程序中，甲、乙基于实体权利对被查封房屋提出异议，人民法院经审查后裁定中止对某某小区1幢27-3号房屋的执行。

　　现戊对人民法院作出的中止执行裁定书不服，向人民法院提起执行异议之诉。

分歧

　　一种意见认为，甲、乙于2013年从丙、丁处购买某某小区1幢27-3号房屋后，为了节省房屋过户税费而迟迟不办理房屋过户登记，长期放任案涉房屋的物权处于不确定状态而将其置于物权讼争的风险境地，其作为买受人本身具有过错，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，故甲、乙就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对戊的诉讼请求予以支持，判决准予执行登记在丙名下的某某小区1幢27-3号房屋。

　　另一种意见认为，甲、乙与丙、丁的房屋买卖合同中明确约定了双方于房产证满五年后办理过户手续。因本案受理房屋买卖合同约定的办理涉案房屋过户手续的时间条件尚未届至，故涉案房屋未办理过户登记不应认定为系甲、乙的原因。故对戊的诉讼请求不予支持，判决驳回戊的诉讼请求。

评析

　　本案涉及一个法律问题，即非因买受人自身原因未办理过户登记的认定，笔者认为，买受人与出卖人约定房产证满五年后过户不享有物权期待权。

　　一、物权期待权是一种特殊制度安排

　　由于不动产处于普通民众的基本生活资料地位，尤其是在强调“无恒产者无恒心”的我国，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强民众对法律公平的信心无疑具有特殊的意义。

　　人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。因此，才有了不动产受让人物权期待权的保护。无过错买受人对购买的不动产虽不享有所有权，但法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权执行的效力，学理上通称为物权期待权。

　　最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人的物权期待权必须具备四个条件，缺一不可。在本案中，前述三项条件都已成就，争议焦点只是最后一项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人与出卖人约定房产证满五年后过户，未办理过户登记并无异议，但在这种情形下，是否属于“非因买受人自身原因”？

　　二、非因买受人自身原因不包括约定房产证满五年后过户

　　非因买受人自身原因未办理过户登记。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。

　　在房屋买卖合同中，买受人支付价款，出卖人转移房屋所有权，买受人都希望及时过户，却约定五年后过户，不符合买受人的一般心理追求。如果约定过户时间尚未届满，据此认定买受人无过错（非因买受人自身原因），给予受让人物权期待权的保护，那么买受人与出卖人就可能无视物权法的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力”也会形同虚设，此裁判规则一出，可能会引发买受人与出卖人约定较长时间过户，甚至“实质上的不过户”借此规避不动产转移登记的税费。

　　同时，房产证满五年后过户应当缴纳的税费与及时过户有明显的差别，当事人对过户的时间作出这样的约定，由此产生的风险应该自行承担。作出这种价值选择，有利于物权法的贯彻实施，在全社会形成物权登记公示公信理念，也有利于推进不动产登记工作。当然，否定有过错受让人物权期待权，裁定准许执行存在难度较大，那又是另一个问题。　

　　（作者单位：重庆市垫江县人民法院）