【人民法院报】房地产企业重整式清算若干问题初探

近年来，房地产企业破产较为常见。人民法院引入重整式清算，实现房地产企业破产案件法律效果、社会效果和政治效果相统一，是优化营商环境、服务供给侧结构性改革和保障经济高质量发展的内在要求。

一、重整式清算的主要特征

重整式清算系在清算程序中进行的重整，并非法定程序，是将重整的价值理念融入破产清算程序，融合破产清算和重整两种程序优点的实践探索。它的法律性质是破产清算，利益主体的权利义务、清偿顺位、表决规则、变价分配规则等均适用企业破产法中有关破产清算的规则；破产财产处置变现计划中纳入重整程序中有关债权债务调整的内容，债务人可自行管理财务和营业事务；程序终结产生破产清算的法律效果。

二、重整式清算是房地产企业破产的实践需要

重整门槛高、难度大。重整赋予债务人、债权人、出资人及其他利害关系人较大的协商空间，能够实现各方利益的最大化，但要求企业具有较强的品牌、市场、资产价值和挽救价值，从而实现“脱胎换骨”。重整破产费用高、耗时长，门槛高于破产清算。

很多房地产企业难以通过重整起死回生。我国房地产开发门槛较低，陷入困境的多为中小房地产企业，公司治理粗放，甚至不乏违规违法经营。破产清算可以将开发资质不高、资金实力不强、配套服务不优的企业涤除出去，契合中央“防止新的产能过剩”的要求。

有效防范和化解重大经济金融风险。房地产开发兼有劳动密集、资金密集产业的特点，消费市场和金融市场交织，往往涉及民生和社会秩序稳定。进入破产程序的房地产企业常常仅有“烂尾楼”，且权利负担重，利益冲突大。若简单宣告破产后变卖，债权受偿的法律效果差，还可能引发群体性事件。重整式清算能够有效克服单一破产清算的弊端，避免发生社会风险。

三、房地产企业重整式清算的目标、理念与路径

实践中，房地产企业采用重整式清算清理债务时，应当坚持高清偿率目标为指引，围绕“烂尾楼”及后续保值增值展开工作。

重整式清算的目标。重整式清算追求最大限度变卖财产以最高程度的清偿债权。债权清偿率，尤其是普通债权的高清偿率是重整式清算的主要目标。

重整式清算的理念。法院、管理人、债务人、债权人等需要牢固树立两个理念。一是坚持法治化市场化理念。摒弃行政主导惯性，坚持法院的主导权，支持管理人依法履职，尊重企业自主权，有效发挥债权人会议的决策功能。充分权衡企业自身条件以及程序推进、融资成本，提高多元融资的成功率和财产处置效率。二是注重调和利益冲突。重整的实质是谈判博弈的平台，借助该平台调和不同顺位的债权人利益冲突既是难题，也是重整式清算成功的关键，需要综合权衡各种价值。例如，在生存权和交易安全出现冲突的时候，倾向于优先保障生存权。

重整式清算的路径。由于破产中房地产企业资产单一，重整式清算将围绕“烂尾楼”做文章。复工续建为原则。“烂尾楼”按现状难以出售，价值较低，很难得到债权人尤其是购房人的同意，应当尽量避免现状出售，以多种方式复工续建或完善配套后出售。多元化融资。管理人因地制宜考虑包括政府、债权人或第三方平台垫资、投资人借款、协商变更房屋价格等在内的多元化融资渠道，以保障复工续建或完善配套的资金供给。妥善处理衍生诉讼。进入破产程序的企业可能涉及破产债权确认、补足出资等衍生诉讼，需要适度加强法院在重整式清算中的职权介入，保障程序顺利推进。完善府院协调机制。规划调整、交房办证、税收减免等事项，离不开党委、政府的统筹协调和资源配置。一些地方建立了企业破产处置工作联席会议和破产费用综合保障机制，取得较好效果。依托府院协调解决法院在重整识别机制上的商业判断困难，具有重要意义。厘清债权顺位。根据现行法律法规及司法解释，按照破产费用及共益债务，被拆迁人、购房人、购房人定金返还、建设工程价款、担保物权及预告登记债权，工资等劳动债权，税收债权、无担保民间借贷及以房抵债等普通债权，其他债权的顺位清偿，能够实现利益最大化。

四、人民法院在重整式清算中的地位和作用

司法干预是现代破产法的重要原则，整个破产程序均在法院的监督和指导之下推进。重整式清算中，法院对程序的启动、中止、终结具有决定权，居于主导地位。具体而言，应当发挥好以下几个作用。

指挥控制作用。法院通过启动重整式清算程序、计划与变价方案表决和强制批准、批准财产分配方案、宣告破产、裁定终止程序、认可和解协议等发挥对整个重整式清算的指挥控制作用。

监督管理作用。管理人对法院负责并向法院报告工作，法院以此监督其履职活动，从而实现对程序的监督管理。法院有权撤销损害债权人利益的债权人会议决议，还可对妨碍程序推进的行为人处以训诫、拘留、罚款等惩戒措施。

平衡协调作用。由于不同利益群体矛盾尖锐，重整式清算处理不慎极易造成程序失败、资源浪费的不利后果。这就要求法院在行使审判职权时充分平衡各种利益冲突，积极协调各方，保证程序平稳有序推进。

   （作者单位：重庆市万州区人民法院）