因“疫”引发的租房、培训、装修等九大纠纷怎么办？

本次新冠肺炎疫情突发，人员限制流动、相关商业机构暂停营业等政策对居民的日常生活带来了不小的影响：给孩子报了寒假班、冬令营，但培训机构线下课程停止了；春节前签订了全家出行的旅游合同，但旅行社不能发团了；还有房屋买卖遭遇过户迟延、房屋租客要求减免租金、家庭装修节后工人无法如期返工……

遇到这样的情况，我该怎么办？

21世纪经济报道记者从北京市西城区法院了解到，为集中解答居民疑问，3月3日上午，一堂特别的普法课在西城法院“诉源治理直通车”工作站开展。

由于疫情期间，此次活动通过远程视频的形式开展。视频连线的一端是西城法院民事审判一庭的三位法官，另一端是什刹海街道的人民调解员和居民代表。

此外，还近50名社区居民和近20家媒体记者在专项微信群里，通过“视频+语音+文字+图片”的方式，与法官们开展交流。

针对履行培训合同，旅游合同，房屋买卖、租赁和装饰装修合同出现问题，西城法院田晓昕、徐澜涛、李俊三位法官做了详细的解答。

法官田晓昕：社会上各类“培训班”“训练营”“托管班”本质上来讲都是一种服务合同。退费问题，从法律上来讲就是签订的服务合同能否解除的问题。当前社会上的绝大多数培训班都是预付费制，很多消费者在春节前就报名缴费了各种类型的寒假班。

疫情的突发是无法预料和避免的，因疫情管控原因，培训班不能如期开课，合同无法履行，不能达到培训目的，比如像滑雪训练营、寒假托管班等，这时候，消费者可以要求培训机构解除合同、退还相应学费，双方互不承担违约责任。

当然，消费者和培训机构也可以在自愿、平等协商的基础上，选择变更培训合同内容，如延期培训、置换课程等，积极寻求更好的变通方案。

但是，培训机构不能强制要求消费者接受“变通方案”，甚至以合同中约定“一旦报名，概不退费”或者消费者无法提供合同和收据等为由拒绝退费。因为合同多由培训机构提供，消费者对合同条款进行磋商的机会较少，类似“一旦报名，概不退费”的约定，属于培训机构单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式条款，应属无效。

此外，如果存在培训机构借故拒绝退费的情形，消费者可以持相应缴费记录、收据、微信聊天记录、上课记录等进行维权。

法官田晓昕：二手房屋买卖交易流程复杂，买卖双方需要各自完成、配合完成的交易程序较多。在疫情影响下房屋解抵押、办理贷款、支付房款、办理过户、物业交割等各个交易环节都可能出现履行迟延，那么什么情况下需要承担迟延履行的违约责任呢？

一般来说，因不动产登记中心、银行等有关单位调整办公时间、买卖一方被隔离无法履行义务、小区采取管控措施无法交接房屋等原因导致的履行不能，可以免除全部或部分违约责任。

但是，如果银行、房管等部门正常办公，买方或卖方也并非新冠肺炎确认或疑似患者，仅仅是怕被感染不想出门，这种情况就很难免责。

再比如不是必须到公共场所办理，完全可以通过信息化手段履行的金钱义务，也不能主张因疫情原因免责。

关于合同解除的问题，因二手房屋买卖是典型的非继续性合同，疫情对双方实现合同目的的意愿一般不产生影响。

一般来说，如果出现买卖一方因疫情被隔离，或者因疫情无法按时出行，或者因中介、银行等机构减少办公等情形，仅会导致合同一时不能履行或者说不能如期履行，并不能导致合同当然解除，这时候该方可以要求延期履行。

如果买方或卖方能够举证证明延期履行不能实现合同目的，或者因疫情导致合同全部不能履行的，可以要求解除合同。

但是，法院从促成交易、降低交易成本、避免恶意违约等角度考虑，在做出解除合同判决时也会非常谨慎。

法官田晓昕：因疫情影响导致合同暂时不能履行的，合同双方依然要按照相关法律规定履行相应义务。一是通知、止损的义务。

受疫情影响暂时不能履行合同的，受影响方应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，包括但不限于政府部门发出的各类文件、出行车票、机票被退票的证据材料、个人感染新冠肺炎的就医材料等证据材料。

未受疫情影响的一方，在接到受影响方的通知后，应积极采取措施防止双方损失的扩大。此外，如果双方在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。二是疫情解除后及时履行合同的义务，当阻碍合同义务履行的相关因素排除后，双方应当及时、继续履行合同。

法官徐澜涛：疫情防控期间，租客对租赁房屋的使用和收益可能会受到一定的限制，特别是在政府发布行政命令或采取行政措施，要求租客延迟复工的，在这种情况下，租客可以要求减免因行政命令或管控措施导致的延迟复工期间的租金。

其次，如租客因被隔离或受到出行管制，致使其无法使用房屋，租客有权要求房东依照公平原则减免其在隔离期间的房屋租金。

但是，如果“疫情”或行政机关的管制措施，并未导致租客合同履行的障碍，租客仅是基于恐惧而不使用房屋，例如，租客认为在疫情期间返回承租房屋有被传染新冠肺炎的可能，因此，拒绝使用租赁房屋，在这种情况下，因为疫情的发生与租客不能履行合同义务之间没有必然的因果联系，租客不能以不可抗力为由要求减免租金，更不能免除违约责任。

另外，还需要说明的是，合同法规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，就是说，如果租客在疫情发生前就已经存在迟延支付租金的情况，那么，就不能以“疫情不可抗力”为由免除责任。

对于疫情发生后，租赁合同解除的核心是“疫情”或“管控手段”是否导致了合同目的无法实现，如果仅是使合同履行造成一定影响，双方不能轻易解除合同；特别是对于租赁期间较长的合同，因疫情对于合同履行所造成的重大障碍是暂时性的，在通过租金减免以及租期延长的情况下，不会导致整个合同目的无法实现，此时租客没有解除权。

法官徐澜涛：商铺租赁，具有装修成本高、租赁周期长、租赁合同履行受经济环境影响明显等特点。政府行政管制措施的出台可能导致商铺租客无法正常履行合同。

因此，对于承租商铺因疫情管控无法正常使用的以及因政府的行政命令无法营业的，租客有权要求减免严格管控期间的部分租金。在租金减免的幅度上，租客和房东要考虑营业时间调整、客流量变化以及政府管控及财政补贴力度等因素协商确定。

此外，对于商铺因疫情管控无法正常使用致使租赁合同目的无法实现的，租客可以要求解除合同，双方可依据租赁期间、剩余租期等情况对装修改建等损失，适用公平原则承担各自责任。

如果租客因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，租客可以援引情势变更要求解除合同，租客需要承担一定的违约责任后解除合同。

需要说明的是，因该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，如租客在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，房东的合同目的仍然可以实现。

因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，但不能免除租客的违约责任。

法官李俊：由于涉及到订机票、订酒店、办签证等一系列问题，旅游者往往需要提前较长时间制定旅游计划、签订旅游合同并缴纳旅游费用。但突如其来的疫情，打断了事先的计划。

为了阻止疫情扩散，国家倡导“不出门、少出门”，各地政府部门也均采取了不同程度的封锁管制等措施，2020年1月24日，文化和旅游部发布紧急通知，要求旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品，在此情况下，无论是国内游，还是出境游，客观上均无法成行，根据《合同法》《旅游法》等法律及司法解释的规定，旅游者和旅行社均有权要求解除合同。此时双方可以协商合同解除事宜，以避免损失的扩大。

由于旅行社及旅游者在此次事件中均不存在过错，客观上此次疫情对旅行社造成了较为严重的冲击。旅游者如愿意采取变更合同的方式，如延期出行、更改行程等方式支持旅游业的复苏和健康发展，应得到积极提倡。

旅行社及旅游者双方应积极沟通，本着互谅互让的原则，尽量减少双方损失，共度疫情难关。

法官李俊：一般而言，在旅游合同中，旅行社不是自行完成所签订的合同义务，而是与履行辅助人，如票务代理公司、旅游客运公司、酒店、景点、保险公司等机构签订合同，保障旅游者完成旅游全程。在此过程中，旅行社可能要向履行辅助人支付相应费用。

根据《旅游法》的规定，合同解除后，旅行社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者。

因此，合同解除后旅行社有权扣除部分费用。当然，《旅游法》对旅行社扣除费用作了严格的规定，必须是旅行社已经支付且不可退还的费用。因为，虽然旅行社可能已向履行辅助人支付了部分费用，但旅行社与履行辅助人之间的合同也可能受到疫情的影响，存在费用退还的问题，如可以退还，则该部分费用就不属于不可退还的费用。因此，在解除与旅游者的合同后，旅行社应当及时停止订购、取消机票和酒店房间、及时通知地接社取消委托事项，尽量降低旅游者损失。旅行社也有义务积极向履行辅助者追偿已缴纳的费用，以减少实际损失的发生。

法官李俊：疫情对于装修合同的影响属于不可抗力。因疫情造成工期延误的，装修公司不构成违约，可免除相应责任，工期应当顺延。但例外情况是，如果装修公司在疫情之前已经延误工期，则装修公司不能以疫情影响为由免责，应当承担相应的违约责任。

在双方均未违约的情况下，因疫情造成的损失由谁负担，一般按以下原则处理：双方对此有约定的，应当按照双方约定的方式进行处理；双方对此没有约定的，由于双方对损失的发生都没有过错，应该由双方各自承担自己的损失，如果一方承担损失过重的，可以按照公平原则由另一方分担部分损失。

比如受疫情影响，原材料价格上涨，若合同约定由装修公司提供原材料，并约定了价格，则该部分损失应由装修公司负担。但如果原材料价格上涨幅度过大，装修公司自己承担该部分损失明显不公平，则可以由业主分担部分损失。

法官李俊：一般而言，疫情对装修合同履行的影响是暂时性的，疫情过后，应当继续履行，因此，业主不能以此为由要求解除合同。

但也存在例外情形，比如：第一、装修公司因受疫情影响，丧失了进行施工的能力，但装修公司应当对此提供证据予以证明。第二、业主对合同约定的装修时间有特殊要求，如果不能按约定的时间进行装修，业主就不会签订装修合同，但业主应当对此提供证据予以证明。

就北京而言，装修公司的施工人员大多不是本地人员，此次疫情影响时间较长，可能导致装修公司施工人员长时间无法回京。

在此情况下，业主应当与装修公司负责人保持联系，待疫情结束后及时通知装修公司进行施工，如果长时间无法联系到装修公司或公司负责人明确表示不再回京等拒绝履行合同的情况，业主应当保留好证据，并及时向法院提起诉讼。

通过以上解答，相信大家可以比较清楚的了解到，只有疫情对合同义务的履行造成根本性障碍，才是法律上的免责事由。

通俗点说，受到疫情影响的不得已，才是免除法律责任的理由。当然具体到个案层面，还要具体问题具体分析。在合同履行中，法院倡导诚实守信，制裁违约欺诈。

我们建议合同双方能够正确面对，本着理解、友善的态度积极协商，妥善解决问题，以最大限度减少损失。