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冲突观点|| 最高院:买受人购买因设定抵押的车库而无法办理过户登记时是否存在过错?

裁判要旨


案涉《车位转让协议书》签订时车库虽被抵押,但该抵押有期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人未尽基本的注意义务。


案例索引


《中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行申请执行人执行异议之诉案》【(2019)最高法民申3908号】


争议焦点


买受人购买因设定抵押的车库而无法办理过户登记时是否存在过错?


裁判意见

最高院认为:
一、关于本案应否适用执行异议复议规定第二十八条的问题
执行异议复议规定第二十八条适用于金钱债权执行中,人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行,案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中,人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中,银鹰地产公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任,从而导致案涉车库被人民法院查封,王孝明主张其享有排除执行的权益,原审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定进行审理,并无不当关于农行渝北支行提出的应当适用执行异议复议规定第二十五条的主张,本院认为,执行异议复议规定第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准,第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以执行异议复议规定第二十五条排除第二十八条适用,逻辑上不能成立;其主张的实质,仍是对原审法院认定王孝明享有排除强制执行的权益提出的异议,本院将在下文予以回应。
二、关于案涉车位是否为查封对象的问题
2010年7月6日,银鹰公司取得案涉车库的产权证,并于2010年8月13日在房屋行政主管部门进行了房屋分割变更登记,其中包含案涉车位。车库未经最终的面积测绘虽然可能给银鹰公司与买受人就案涉车位进行产权转移登记带来一定影响,但是并不影响银鹰公司出售、附赠或者出租车位的权利。2017年5月5日,由于案涉车库仍登记在银鹰公司名下,执行法院查封了案涉车库,案涉车位包含其中。农行渝北支行主张被查封的对象不包括案涉车位,明显与事实不符,不能成立。
三、关于《车位转让协议书》的效力问题
银鹰公司与王孝明于2014年6月13日签订的《车位转让协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定,具备买卖合同的主要条款。协议文本约定王孝明受让“车位使用权”,但结合前后文可知,当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与王孝明签订《车位转让协议书》,违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果,而非导致《车位转让协议书》无效综上,农行渝北支行关于《车位转让协议》效力的异议不能成立,原审法院认定银鹰公司与王孝明签订的《车位转让协议书》合法有效,并无不当。
四、关于王孝明是否已合法占有车位的问题
根据2014年3月1日银鹰公司与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城物业服务合同》,鑫龙物业集团公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务,期限五年。银海新城小区位于重庆市綦江区,是鑫龙物业集团公司綦江分公司营业场所所在地。故原审法院认为鑫龙物业集团公司綦江分公司作为具体提供物业服务的单位,对案涉车位使用情况最为清楚,进而采信其出具的证明,具有合理性。除该证明外,原审法院还综合考虑了《车位转让协议书》签订时案涉车库已经取得产权证、王孝明为银海新城小区业主、鑫龙物业集团公司綦江分公司出具《D6栋车库已购车位明细》等事实,认为王孝明自《车位转让协议书》约定的车位交付时间次日起合法占有车位,符合生活常理农行渝北支行对加盖银海新城管理处公章的证明的异议,不足以推翻上述事实。
五、关于是否因王孝明自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题
第一,银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保,每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》,有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销,具有间断性,故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《车位转让协议书》签订时车库虽被抵押,但该抵押有期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人未尽基本的注意义务第二,预告登记并非买受人必须履行的法定义务,网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求,故王孝明未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三,银鹰公司未履行与王孝明关于18个月后办理车位产权证的约定,再次用案涉车库提供抵押担保,导致王孝明未能办理权属转移登记,过错方显属银鹰公司。综上,农行渝北支行关于未办理车位权属转移登记系因王孝明自身原因的主张,不能成立。
此外,需要指出的是,在已抵押不动产买卖交易中,抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人(出卖人)的失信可能,尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人,尤其是专业从事金融业务的金融机构,应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管,避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人,在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式,注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据,以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。