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在完成不动产登记之前,以物抵债协议是否可以形成优先于一般债权的权益?

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裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,是对房屋消费者的物权期待权的保护,而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。

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案例索引

《孟福明与黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司及湖北梅林美置业有限公司案外人执行异议之诉案》【(2019)最高法民申4491号】

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争议焦点

在完成不动产登记之前,以物抵债协议是否可以形成优先于一般债权的权益?

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裁判意见

最高院认为:孟福明申请再审的理由不能成立。首先,本案为案外人执行异议之诉,主要争议焦点在于再审申请人孟福明是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第三百一十一条规定,孟福明提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,是对房屋消费者的物权期待权的保护,而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言,原审已查明,孟福明虽在查封前与梅林美公司签订了合同,并以工程款抵扣了全部购房款,但此房屋已于查封前抵押给了永城公司,并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记,而且此房屋亦未交付孟福明居住。双方所签以工程款抵扣房款的买卖合同实际是孟福明实现自己债权的一种方式,孟福明并非购买房屋居住的消费者,故孟福明对涉案房屋亦不可能产生物权期待权。其次,本案系案外人提起的执行异议之诉,建设工程价款优先权仅是在房屋变价款分配顺位上的优先权利,不能达到阻却执行的效果,且孟福明提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有优先权,故原审据此认定孟福明提交的证据不足以排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明,适用法律亦无不当。